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据克而瑞物管统计,截至4月8日859cc赢彩吧,在2023年已披露业绩报的57家上市物企中,有22家同时披露住宅与“非居”的营收及在管面积。整体来看,上市物企“非居”物管营收增速为16.5%,领先住宅2.3个百分点。同时,22家上市物企住宅物管总营收为291.8亿元,同比增长14.2%。“非居”基础物管总营收为248.4亿元,同比增长16.5%。
不同物企在商业运营方面表现各异。其中,华润万象生活商业运营及物业管理实现营收51.7亿元859cc赢彩吧,遥遥领先。同时,以建发物业、招商积余为代表企业营收大幅增长。建发物业自2022年9月开展商业业务,已为21个商业项目提供服务,2023年实现营收0.7亿元,同比增长188.4%。招商积余商业运营业务规模稳步扩大,2023年营收增速为138.7%。截至2023年底,在管商业项目70个(含筹备项目),管理面积397万平方米。
从盈利表现来看,新希望服务、华润万象生活表现较优,毛利率分别为60.2%、58.4%。在增速方面,招商积余旗下招商商管通过专业的商业运营管理能力为商业项目提供全方位服务,2023年毛利率达44.1%,较2022年提升14.5个百分点。除此之外,华润万象生活、宝龙商业、正荣服务、星悦康旅毛利率较2022年均略有提升。碧桂园服务、越秀服务、远洋服务、新希望服务商业运营毛利率则略有下滑。
众所周知,公建及城市服务市场容量超万亿,近年来,随着此类需求不断释放,上市物企纷纷积极介入。据克而瑞物管统计,截至目前,18家上市物企单独披露了公建及城市服务收入,营收总额达到146.2亿元,碧桂园服务、保利物业、雅生活服务占据前三位,公建及城市服务营收分别为48.8亿元、26.2亿元、13.9亿元。
从盈利表现来看,9家披露城市服务毛利率的上市物企中,碧桂园服务、雅生活服务、苏新服务、荣万家、康桥悦服务对应的毛利率水平较高,但是呈现下降态势,比如碧桂园服务的城市服务的业务毛利率从18.8%下降到了16.8%;万物云、世茂服务、银城生活服务、永升服务的城市服务毛利率水平相对相抵,但是较上年均有所提升,比如万物云在城市服务的毛利率从8.2%上升到9.5%。
渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨指出:“公建及城市服务一般以政府及相关单位为甲方,其盈利表现依赖于城市能级、政府预算,相对而言并不会有很高的毛利率。物企拓展公建及城市服务的一大动因是关联房地产交付趋缓,物企需要寻求更多增长点。恰好物企的集成服务能力与政府市政服务市场化需求契合,进而促成了城市服务领域的快速扩容。”
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2023年,资本市场“寒意”明显,联交所对物企的上市审核及管理更加严格,企业上市意愿低迷。据中指研究院物业总经理牛晓娟介绍,2023年,物业管理行业IPO热度进一步降低,年内新增上市公司仅两家,分别是众安智慧生活和润华服务,募集资金总额约2.4亿港元。上市物企数量及募集资金总额均创近六年来新低,回落至2015年的水平。
资本市场寒冬,物企上市意愿急转直下。公开资料显示,2023年新递表企业仅4家,且其中3家为国资背景,唯一一家民企明喆集团也于2023年12月12日撤回了发行上市申请文件,而泓盈服务在2023年6月25日发布招股书后,2024年3月15日,再次在港交所发布招股书。今年4月24日,才顺利通过港交所上市聆讯,其是长沙市一家国有城市服务及运营提供商。
牛晓娟表示,2024年,部分物业服务企业859cc赢彩吧,尤其地方国资背景物业企业,仍在寻求奔赴资本市场的机会,以实现资产保值增值及组织结构优化。其中,泓盈运服已经顺利通过港交所上市聆讯,深业运营、经发物业仍在IPO进程中,且于2月份均已获得中国证监会发布的境外上市备案通知书,3月均已再次向港交所递交招股书,这些企业在2024年年内有望登陆港交所主板市场,市场信心或将出现回暖状况。
据牛晓娟介绍,物业板块自2023年以来,总市值仍处在波动下行趋势。截至2023年最后一个交易日收盘,65家物业上市公司市值之和为2384.42亿元,市值均值约36.68亿元。相比而言,2022年58家物业上市公司市值之和为4170.15亿元,市值均值约71.9亿元,无论是市值总和还是市值均值,均出现大幅下降。其中,市值均值跌幅达到48.98%。
在个股股价上,据克而瑞研究院统计,截至2023年12月31日,仅京城佳业、宋都服务、鑫苑服务3家相对年初股价略有上涨,企业股价整体下挫,股价均值由年初的6.79港元/股下降至4.25港元/股,降幅达到37.2%。从不同类型企业收盘价涨跌幅来看,国资物企和民营物企股价较年初跌幅分别为35.0%、42.5%,民营物企股价整体振幅更大,国央企在此轮下行周期中的表现仍优于民企。
为了挽回市场信心,2023年,多家物企发起大笔回购,以表明对自身未来业绩增长的确定性态度。克而瑞研究院监测数据显示859cc赢彩吧,2023年共有10家上市物企回购259次,累计回购2.91亿股,回购金额达10.10亿元,回购次数、回购股数和回购金额均远高于上年。2022年,上市物企回购92次,累计回购9919.68万股,回购金额约3.98亿元。
从企业回购策略来看,主要分为两种,分别是以碧桂园服务为代表的低频大额回购和以金科服务、绿城服务为代表的高频小额回购。在克而瑞研究院分析人士看来,上市物企频繁发起股票回购,向外界传递了对自身经营情况的看好859cc赢彩吧,展现了对行业前景和股价的信心,也向市场传递公司价值被低估的信号859cc赢彩吧,这有利于改善公司的资本结构859cc赢彩吧,缓解投资者的担忧,稳定股价和市值,提振市场信心。
如何修复走低的市值,是每家物企都在思考的问题。对此859cc赢彩吧,苑承建表示,对当前上市物企来说,一方面要继续提升管理规模,特别是优质次新项目,扩大管理规模的同时提高利润率,实现主业的做大做强;二是要做好与开发母公司的应收账款管理和经营独立,减少开发母公司带来的影响,特别是现金流影响;三是要积极拓展基于在管项目客户的新业务模式,比如资产管理、养老服务、城市管理服务等859cc赢彩吧,提高经营效率,实现从传统物企向现代化服务企业的转型。
“物业公司能不能再次赢得投资者目光,重新成为市值增长明星,依赖于物业公司在两方面的突破是否成功:其一,科技突破能否真正带来量化意义上的、可观测的、持续的降本增效提升或对物管行业商业模式的革新;其二,增值服务赛道能否‘跑’出来有价值的独角兽公司。”汤晓晨认为,如果能因此赢得投资者目光,相信这样的企业的股价、市值能够再上一个台阶,市场也会对既有物业公司进行重估,让优秀的企业脱颖而出。
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